Nhà giá rẻ - chớ ham

Trong thời điểm thị trường nhà đất ảm đạm như hiện nay, để kích cầu, nhiều chủ đầu tư đã tung ra nhiều chiêu khuyến mãi hấp dẫn kèm theo mức giá rẻ bất ngờ đối với các căn hộ. Tuy vậy, nếu không xem xét kỹ hợp đồng, khách hàng sẽ nếm phải quả đắng.

Việc sở hữu một căn hộ chung cư là niềm mơ ước của nhiều gia đình

Tưởng rẻ hóa đắt
Do mới xây dựng gia đình, lại chưa có chỗ ở ổn định nên anh Vũ Đức Thông (ở huyện Mỹ Hào, Hưng Yên) quyết định tìm mua nhà chung cư ở khu vực huyện Từ Liêm hoặc quận Hà Đông (Hà Nội) để thuận lợi cho công tác. Với số tiền chưa đến 600 triệu đồng, anh Thông khá khó khăn trong việc tìm một căn hộ vừa túi tiền. Được một người bạn giới thiệu, anh Thông biết thông tin ở quận Hà Đông có chủ đầu tư đang rao bán nhà chung cư với giá 12 triệu đồng/m2 nên vội vã đến xem. Đọc lời quảng cáo của công ty này trên băng rôn: “Khách hàng không những mua được nhà với giá rẻ hơn hẳn so với giá thị trường mà còn có cơ hội được hưởng nhiều quà tặng hấp dẫn”, anh Thông mừng như bắt được vàng.

Tuy vậy, sau khi nộp tiền đặt cọc, được “mục sở thị” hợp đồng mua bán nhà do chủ đầu tư đưa ra, anh Thông mới ngã ngửa người do thực tế khác xa những lời giới thiệu có cánh nêu trên. Mặc dù giá nhà được ghi trong hợp đồng vẫn là 12 triệu đồng/m2, song chưa bao gồm thuế VAT. Căn hộ anh Thông dự định mua không được trang bị bất cứ đồ nội thất nào, kể cả chậu rửa hay bồn cầu, thậm chí trần và tường nhà chỉ được quét vôi qua quýt. “Nếu đồng ý mua căn hộ này, để dọn đến ở được, ngoài tiền nhà tôi còn phải bỏ ra vài trăm triệu đồng nữa để nộp thuế VAT, hoàn thiện và lắp đặt một số thiết bị thiết yếu. Như vậy thì nghe qua tưởng giá nhà rẻ nhưng lại hóa đắt. Tôi đành chấp nhận mất số tiền đặt cọc để “bỏ của chạy lấy người” vậy” - anh Thông ngao ngán.

Chủ đầu tư “găm đất” chờ thời

Dù nhận định thị trường bất động sản sẽ hồi phục trong một vài năm tới, nhất là phân khúc căn hộ bình dân, nhưng nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại TP. HCM vẫn chưa vội hành động, mà “găm đất” chờ thời.

Lý do được các doanh nghiệp đưa ra là chưa xác định rõ lượng cầu thực sự và lượng hàng tồn kho trên thị trường là bao nhiêu. Trong khi đó, rào cản từ Nghị định 69/2009 vẫn chưa được giải quyết, khiến doanh nghiệp không hào hứng “dấn thân” trong thời điểm này.

Cụ thể, chỉ tính đến tiền sử dụng đất theo giá thị trường được quy định tại Nghị định 69 đã khiến các doanh nghiệp phải tốn chi phí lên gấp đôi.

Ông Lê Văn Tú, Giám đốc Công ty Bất động sản Bình Dân dẫn chứng, Công ty có khu đất 14.000 m2 tại quận Thủ Đức, số tiền ước tính phải nộp khoảng 57 tỷ đồng, trong khi đó, tiền chuyển quyền giá trị sử dụng khu đất này cũng chỉ khoảng 60 tỷ đồng. Như vậy, nếu tham gia dự án nhà ở thương mại, thì doanh nghiệp gần như “bỏ tiền ra mua đất của chính mình”, còn nếu đầu tư nhà ở xã hội thì không dám “chơi”, bởi chưa có một đánh giá thống kê nào đủ độ tin tưởng về nhu cầu đối với phân khúc này.

“May mắn của chúng tôi là tiền mua quyền sử dụng khu đất trên không phải tiền đi vay, nên không chịu áp lực lãi suất. Do đó, dự án mới tồn tại được đến nay, dù trải qua gần 4 năm nằm chờ. Hiện Công ty đã chuyển hướng đầu tư sang du lịch, còn bất động sản đành phải chờ thời”, ông Tú chia sẻ.

Tương tự, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, Lê Thành có dự án tại Đại lộ Đông Tây rộng 2 héc-ta, mua từ dân với giá 100 tỷ đồng, nếu làm nhà ở thương mại thì tiền sử dụng đất khoảng 90 tỷ đồng. Vì thế, Công ty đang tính toán đến việc xin chuyển dự án về cá nhân để chờ đợi.

Không chỉ thuế và tiền sử dụng đất quá cao, việc thị trường thiếu thông tin và thông tin không minh bạch cũng là điều bà Lưu Thị Thanh Mẫu, Tổng giám đốc Công ty Phúc Khang quan tâm.

“Đầu tư bất động sản mà thông tin về giá đất không có, thông tin về dân số tại các quận cũng không. Nếu căn cứ theo bảng giá đất được ban hành, thì khác xa với giá trên thị trường. Các dự án được triển khai cũng chỉ biết tên là dự án A, B, C, chứ không thể biết cụ thể dự án có bao nhiêu căn hộ, mức giá, phân loại… Tất cả những điều này nhà đầu tư phải có thông tin trước khi quyết định, chứ không phải đợi dự án khởi công xây dựng rồi mới biết. Điều này dẫn đến doanh nghiệp thiếu thông tin, đầu tư ồ ạt, chen chúc nhau và thất bại là điều không cần bàn cãi”, bà Mẫu bức xúc.

Doanh nghiệp bất động sản băn khoăn, nghi ngờ các thông tin được công bố cũng là điều dễ hiểu. Tại Hội nghị trực tuyến tổng kết công tác ngành xây dựng sáng 7/1/2014 vừa qua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, tồn kho bất động sản cả nước giảm gần 1/3 so với đầu năm 2013. Trong đó, Hà Nội tồn kho 6.580 căn chung cư và thấp tầng (12.900 tỷ đồng), TP. HCM tồn kho 7.830 căn chung cư, 260.000 m2 đất nền (17.480 tỷ đồng). Tuy nhiên, theo báo cáo mà TP. HCM gửi Chính phủ ngày 8/11/2013, Thành phố đang tồn kho khoảng 10.053 căn hộ chung cư và 120,8 héc-ta đất nền, nhà thấp tầng. Như vậy, chỉ chưa đầy 2 tháng, không biết thị trường bất động sản TP. HCM đã làm cách nào để giảm hơn 2.000 căn hộ?

Với những rào cản và tồn tại trên, nhiều nhà đầu tư bất động sản khẳng định, sẽ chờ chuyển biến của thị trường và chính sách để hoạch định chiến lược cho mình, còn nếu như hiện nay, thì việc họ “găm đất” chờ thời là không thể tránh khỏi.

Nhiều đại gia địa ốc nợ thuế, phí

Các tên tuổi như Tập đoàn Bitexco, Tổng HUD, Sudico... đều có tên trong danh sách chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội vừa có kết luận về việc chấp hành nghĩa vụ tài chính và cấp giấy chứng nhận nhà ở, đất đai của một số chủ đầu tư khu đô thị trên địa bàn thành phố.

Trong đó, Tổng công ty Phát triển nhà và Đô thị (HUD) là doanh nghiệp được nhắc đến đầu tiên do nợ thuế, phí tại nhiều dự án. Theo lý giải của doanh nghiệp, tại khu đô thị mới Việt Hưng và Pháp Vân - Tứ Hiệp, công ty chưa xác định được phần chênh lệch giữa giá thành xây dựng và giá bán với lần lượt 25% và 50% diện tích nhà biệt thự, nhà vườn để nộp ngân sách thành phố.

HUD cũng còn nợ một phần nghĩa vụ tài chính tại tại dự án Vân Canh. Tổng công ty đã nộp hơn 438 tỷ đồng theo yêu cầu của thành phố, nhưng có một phần diện tích của dự án này vướng vào quy hoạch nên phải tạm dừng. Do đó, diện tích chính xác cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính sẽ được ông lớn này tính toán lại và báo cáo trong thời gian tới.

Tập đoàn Bitexco cũng khi nhắc nhở vì chưa nộp nghĩa vụ tài chính đầy đủ cho dự án khu đô thị Mỹ Đình - Mễ Trì. Ảnh: H.H

Một trường hợp khác là Công ty TNHH Tập đoàn Bitexco. Chủ đầu tư khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì đã bàn giao nhà cho khách hàng từ năm 2007 quy mô 684 căn, trong đó có 57 căn thấp tầng, còn lại là chung cư. Tuy nhiên nhưng đến nay công ty chưa nộp nghĩa vụ tài chính bổ sung theo yêu cầu của thành phố. Doanh nghiệp cũng mới nộp hồ sơ của 96 trong tổng số gần 700 khách hàng để làm sổ đỏ.

Trao đổi với VnExpress.net về vấn đề này, đại diện Bitexco thừa nhận việc chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung. Tuy nhiên, doanh nghiệp cho rằng điều này xảy ra là có nguyên nhân. Cụ thể, mặc dù UBND và Cục Thuế thành phố đã có các văn bản từ cuối tháng 9 và đầu tháng 10 về nghĩa vụ tài chính, đơn giá thuê đất và hướng dẫn kèm theo, nhưng đến ngày 11 và 20/11, đơn vị này mới nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất và đơn giá từ Chi cục Thuế và Sở Tài chính. Do đó, Bitexco cho biết họ đang trong thời gian gấp rút hoàn thành các nghĩa vụ nêu trên.

Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (Sudico) - chủ đầu tư dự án khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì cũng chưa hoàn tất nghĩa vụ nộp thuế, phí với thành phố do chưa xác định được phần chênh lệch giữa giá bán và giá thành xây dựng. Việc chuyển nhượng dự án của đơn vị này cũng được Sở cho biết là chưa được thực hiện đúng quy định, không có biên bản bàn giao 12 căn hộ phục vụ các đối tượng chính sách.

Theo báo cáo, Công ty Đầu tư Xây dựng dân dụng Hà Nội - chủ đầu tư khu đô thị Yên Hoà và Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị Từ Liêm chủ dự án khu đô thị Dịch Vọng cũng có tên trong danh sách vì chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với thành phố. Bên cạnh đó, việc xây dựng nhà thấp tầng tại khu đô thị Yên Hòa đã vi phạm về mật độ.

Tại Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Tập đoàn Ba Đình - chủ đầu tư dự án nhà ở cao tầng Mỹ Đình và Công ty Đầu tư Hạ tầng và Đô thị Viglacera - chủ đầu tư dự án Đại Mỗ cũng có một số sai phạm trong nghĩa vụ tài chính và ký hợp đồng mua bán với khách hàng. 

Theo Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội Nguyễn Hữu Nghĩa, hầu hết các chủ đầu tư trên đang có những sai phạm nhất định, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, cơ quan này cho rằng phải đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà tại các dự án.

Do đó, Sở đề nghị các chủ đầu tư nói trên phối hợp với văn phòng đăng ký đất đai cùng Uỷ ban Nhân dân các quận, huyện có liên quan khẩn trương lập hồ sơ để cấp giấy chứng nhận nhà, đất cho các khách hàng đã mua nhà.  Các cơ quan thuế, tài chính thành phố cùng với chủ đầu tư khẩn trương tiến hành thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với các dự án đang nợ, chưa hoàn thành.

Nhà giá rẻ - chớ ham

Trong thời điểm thị trường nhà đất ảm đạm như hiện nay, để kích cầu, nhiều chủ đầu tư đã tung ra nhiều chiêu khuyến mãi hấp dẫn kèm theo mức giá rẻ bất ngờ đối với các căn hộ. Tuy vậy, nếu không xem xét kỹ hợp đồng, khách hàng sẽ nếm phải quả đắng.

Việc sở hữu một căn hộ chung cư là niềm mơ ước của nhiều gia đình

Tưởng rẻ hóa đắt
Do mới xây dựng gia đình, lại chưa có chỗ ở ổn định nên anh Vũ Đức Thông (ở huyện Mỹ Hào, Hưng Yên) quyết định tìm mua nhà chung cư ở khu vực huyện Từ Liêm hoặc quận Hà Đông (Hà Nội) để thuận lợi cho công tác. Với số tiền chưa đến 600 triệu đồng, anh Thông khá khó khăn trong việc tìm một căn hộ vừa túi tiền. Được một người bạn giới thiệu, anh Thông biết thông tin ở quận Hà Đông có chủ đầu tư đang rao bán nhà chung cư với giá 12 triệu đồng/m2 nên vội vã đến xem. Đọc lời quảng cáo của công ty này trên băng rôn: “Khách hàng không những mua được nhà với giá rẻ hơn hẳn so với giá thị trường mà còn có cơ hội được hưởng nhiều quà tặng hấp dẫn”, anh Thông mừng như bắt được vàng.

Tuy vậy, sau khi nộp tiền đặt cọc, được “mục sở thị” hợp đồng mua bán nhà do chủ đầu tư đưa ra, anh Thông mới ngã ngửa người do thực tế khác xa những lời giới thiệu có cánh nêu trên. Mặc dù giá nhà được ghi trong hợp đồng vẫn là 12 triệu đồng/m2, song chưa bao gồm thuế VAT. Căn hộ anh Thông dự định mua không được trang bị bất cứ đồ nội thất nào, kể cả chậu rửa hay bồn cầu, thậm chí trần và tường nhà chỉ được quét vôi qua quýt. “Nếu đồng ý mua căn hộ này, để dọn đến ở được, ngoài tiền nhà tôi còn phải bỏ ra vài trăm triệu đồng nữa để nộp thuế VAT, hoàn thiện và lắp đặt một số thiết bị thiết yếu. Như vậy thì nghe qua tưởng giá nhà rẻ nhưng lại hóa đắt. Tôi đành chấp nhận mất số tiền đặt cọc để “bỏ của chạy lấy người” vậy” - anh Thông ngao ngán.

Cũng trong hoàn cảnh tương tự, do chỗ ở hiện tại là căn hộ tập thể cũ ngày càng chật chội và xuống cấp nên chị Đào Thị Hòa (ở quận Thanh Xuân, Hà Nội) dự định mua một căn hộ chung cư với diện tích từ 50-60m2 để cải thiện điều kiện sống. Qua một trung tâm môi giới bất động sản, chị Hòa được giới thiệu đến một doanh nghiệp đang rao bán nhà chung cư ở khu vực cuối đường Lê Văn Lương với giá 13,5 triệu đồng/m2. Không chỉ bất ngờ với giá nhà khá rẻ, chị Hà còn bị hoa mắt trước “cơn mưa quà tặng” do chủ đầu tư đưa ra: “Khách hàng có cơ hội được tặng máy giặt, tủ lạnh, điều hòa và nhiều thiết bị nội thất khác có giá trị lên tới hàng trăm triệu đồng”. Song, khi tìm hiểu kỹ, chị Hòa mới biết mình đã mừng hụt. Giá nhà trên không những không bao gồm thuế VAT, phí bảo trì mà nội thất trong nhà chỉ bao gồm mấy chiếc bóng điện, thậm chí sàn nhà không được lát gạch men. Ngoài ra, hầu hết các căn hộ có giá rẻ đều nằm ở trong góc, nơi thiếu ánh sáng và khu nhà vẫn đang trong quá trình xây thô.

Thận trọng trước “chiêu” quảng cáo
Về tình trạng trên, kỹ sư xây dựng Lê Văn Hoàng – Tổng Công ty Xây lắp dầu khí cho rằng, trong thời điểm kinh tế khó khăn hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đều tìm mọi cách “đẩy” hàng để thu hồi vốn. Một số đơn vị thu hút sự chú ý của khách hàng bằng cách đưa ra mức giá thấp hơn hẳn so với mức giá của các dự án khác trong cùng khu vực, song thực chất họ đã cắt xén đi nhiều hạng mục, thiết bị nội thất, đẩy nghĩa vụ nộp thuế, phí cho khách hàng. Bên cạnh đó, mức giá thấp thường chỉ được áp dụng cho số ít căn hộ nằm ở vị trí không đẹp, hướng không thuận lợi.

Còn theo Luật sư Hoàng Huy Được – Đoàn luật sư Hà Nội, những “chiêu”  quảng cáo nêu trên của một số chủ đầu tư chẳng khác nào những cái “bẫy” đối với khách hàng. Các công ty môi giới thì tìm mọi cách “ăn” tiền hoa hồng nên đã “lờ” đi việc tư vấn cho khách hàng về những rủi ro mà họ có thể gặp phải nếu quyết định mua nhà. Do vậy, mỗi khách hàng cần biết cách tự bảo vệ mình trước những lời chào mời mua nhà hấp dẫn. Cụ thể là, khách hàng cần đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng, xem tổng giá trị căn hộ là bao nhiêu, có bao gồm thuế VAT, phí bảo trì và tiền sử dụng đất không. Căn hộ sau khi hoàn thiện có những hạng mục và trang thiết bị nội thất gì, chất lượng ra sao. Điều này sẽ được ghi rõ trong phụ lục của hợp đồng. Ngoài ra, khách hàng cũng cần yêu cầu chủ đầu tư ghi thêm điều khoản về việc chịu trách nhiệm bồi thường nếu chất lượng căn hộ khi bàn giao không đúng như cam kết ban đầu.

Để tránh tình trạng “mua rẻ hóa đắt”, mỗi người dân trước khi mua nhà cần nắm rõ chất lượng, tiến độ, thủ tục pháp lý của dự án cũng như năng lực thực sự của chủ đầu tư. Bởi trên thực tế, đã có không ít khách hàng chỉ vì hoa mắt trước giá rẻ, đặt bút ký hợp đồng mua nhà nhưng thời gian giao nhà lại kéo dài trong nhiều năm. Ngoài ra, mỗi người dân khi đi mua nhà cũng cần thận trọng với “cò” nhà đất và các  công ty môi giới bất động sản.

Tù mù giá đất, nảy sinh nhiều bất cập

Để tránh việc doanh nghiệp thu được lợi nhuận khủng khi xin được dự án trong khi ngân sách lại thất thu, Chính phủ đã ban hành Nghị định 69 quy định doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường thay vì giá ấn định của Nhà nước. Tuy nhiên, cho đến nay vẫn còn nhiều cách hiểu khác về việc quy định giá đất theo giá thị trường. Ngoài ra, quy định này nảy sinh không ít bất cập làm khó cho cả doanh nghiệp, người dân lẫn cơ quan quản lý nhà nước.

Xung quanh vấn đề Nghị định 69 và vấn đề đóng tiền sử dụng đất còn rất nhiều vấn đề đáng bàn. Ảnh: TT

Doanh nghiệp hiểu như thế nào về Nghị định 69?

Tại khoản 1, Điều 11, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định: “Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất… chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp…”.

Chiếu theo quy định này, các doanh nghiệp khi được cấp đất làm dự án thì khi đóng tiền sử dụng đất phải căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Tuy nhiên, Nghị định không nêu rõ cách xác định giá thị trường như thế nào và việc đóng tiền sử dụng đất của doanh nghiệp có được khấu trừ chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng trước đó hay không. Điều này đã gây nên rất nhiều cách hiểu khác nhau và là rào cản lớn cho doanh nghiệp lẫn các cơ quan nhà nước trong việc thực thi chính sách.

Về việc xác định giá thị trường hiện nay nhiều địa phương đang áp dụng là từ các tổ chức định giá đất độc lập để định giá đất làm căn cứ để các cơ quan nhà nước áp mức “giá thị trường cho doanh nghiệp”. Tất nhiên, phương pháp này không trọn vẹn và nó cũng nảy sinh nhiều vấn đề bất cập.

Đối với việc tính tiền sử dụng đất thì hiện nay nhiều doanh nghiệp và chuyên gia vẫn đang có sự nhầm lẫn. Trả lời phỏng vấn báo chí, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp HCM cho rằng, nếu áp dụng Nghị định 69 vào việc tính tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp thì chi phí tạo ra quỹ đất để phát triển dự án bất động sản bị đội giá lên gần như gấp hai lần. Theo đó, ông kiến Nghị nhà nước chỉ nên thu tiền sử dụng đất bằng 15-20% giá thị trường thay vì 100% như quy định Nghị định 69.

Cùng chung quan điểm với ông Châu, ông Nguyễn Văn Đực - Phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành phân trần trong một hội thảo bàn về Nghị định 69: “Đất Lành đầu tư một dự án bất động sản rộng 10.000 m2 tại Q.12, chi phí đền bù theo giá thị trường cộng với chi phí đầu tư hạ tầng khoảng 17 triệu đồng/m2. Công ty kỳ vọng sau khi hoàn thành sẽ bán ra thị trường 20 triệu đồng/m2, song cơ quan thuế yêu cầu doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất lên đến 15 triệu đồng/m2. Như vậy, tính ra giá thành đã lên đến 32 triệu đồng/m2, nếu bán theo giá dự kiến thì doanh nghiệp bị lỗ đến 12 triệu đồng/m2.”

Trong khi đó, ông Lê Văn Tú, Giám đốc Công ty Bất động sản Bình Dân, cũng kể câu chuyện của mình là Công ty Bất động sản Bình Dân có 14.000 m2 đất dự án ở quận Thủ Đức, tương đương 5.000 - 7.000 m2 đất ở và số tiền sử dụng đất mà Công ty ước tính phải nộp cho được tính ra hơn 57 tỉ đồng. Như vậy, nếu bán hết dự án này thì được 60 tỉ đồng là tối đa, chỉ vừa đủ tiền đóng thuế.