Tù mù giá đất, nảy sinh nhiều bất cập

Để tránh việc doanh nghiệp thu được lợi nhuận khủng khi xin được dự án trong khi ngân sách lại thất thu, Chính phủ đã ban hành Nghị định 69 quy định doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường thay vì giá ấn định của Nhà nước. Tuy nhiên, cho đến nay vẫn còn nhiều cách hiểu khác về việc quy định giá đất theo giá thị trường. Ngoài ra, quy định này nảy sinh không ít bất cập làm khó cho cả doanh nghiệp, người dân lẫn cơ quan quản lý nhà nước.

Xung quanh vấn đề Nghị định 69 và vấn đề đóng tiền sử dụng đất còn rất nhiều vấn đề đáng bàn. Ảnh: TT

Doanh nghiệp hiểu như thế nào về Nghị định 69?

Tại khoản 1, Điều 11, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định: “Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất… chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp…”.

Chiếu theo quy định này, các doanh nghiệp khi được cấp đất làm dự án thì khi đóng tiền sử dụng đất phải căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Tuy nhiên, Nghị định không nêu rõ cách xác định giá thị trường như thế nào và việc đóng tiền sử dụng đất của doanh nghiệp có được khấu trừ chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng trước đó hay không. Điều này đã gây nên rất nhiều cách hiểu khác nhau và là rào cản lớn cho doanh nghiệp lẫn các cơ quan nhà nước trong việc thực thi chính sách.

Về việc xác định giá thị trường hiện nay nhiều địa phương đang áp dụng là từ các tổ chức định giá đất độc lập để định giá đất làm căn cứ để các cơ quan nhà nước áp mức “giá thị trường cho doanh nghiệp”. Tất nhiên, phương pháp này không trọn vẹn và nó cũng nảy sinh nhiều vấn đề bất cập.

Đối với việc tính tiền sử dụng đất thì hiện nay nhiều doanh nghiệp và chuyên gia vẫn đang có sự nhầm lẫn. Trả lời phỏng vấn báo chí, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp HCM cho rằng, nếu áp dụng Nghị định 69 vào việc tính tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp thì chi phí tạo ra quỹ đất để phát triển dự án bất động sản bị đội giá lên gần như gấp hai lần. Theo đó, ông kiến Nghị nhà nước chỉ nên thu tiền sử dụng đất bằng 15-20% giá thị trường thay vì 100% như quy định Nghị định 69.

Cùng chung quan điểm với ông Châu, ông Nguyễn Văn Đực - Phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành phân trần trong một hội thảo bàn về Nghị định 69: “Đất Lành đầu tư một dự án bất động sản rộng 10.000 m2 tại Q.12, chi phí đền bù theo giá thị trường cộng với chi phí đầu tư hạ tầng khoảng 17 triệu đồng/m2. Công ty kỳ vọng sau khi hoàn thành sẽ bán ra thị trường 20 triệu đồng/m2, song cơ quan thuế yêu cầu doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất lên đến 15 triệu đồng/m2. Như vậy, tính ra giá thành đã lên đến 32 triệu đồng/m2, nếu bán theo giá dự kiến thì doanh nghiệp bị lỗ đến 12 triệu đồng/m2.”

Trong khi đó, ông Lê Văn Tú, Giám đốc Công ty Bất động sản Bình Dân, cũng kể câu chuyện của mình là Công ty Bất động sản Bình Dân có 14.000 m2 đất dự án ở quận Thủ Đức, tương đương 5.000 - 7.000 m2 đất ở và số tiền sử dụng đất mà Công ty ước tính phải nộp cho được tính ra hơn 57 tỉ đồng. Như vậy, nếu bán hết dự án này thì được 60 tỉ đồng là tối đa, chỉ vừa đủ tiền đóng thuế.