Ngân hàng thoát lỗ trong gang tấc

Điểm lạ của mùa báo cáo kết quả kinh doanh quý 3 năm nay, một số ngân hàng thương mại nhỏ có kết quả không thuận lợi lại công bố trước.

Nhiều khả năng công chúng vẫn không thể nhận diện một cách đầy đủ và cụ thể những trường hợp thua lỗ.

Những năm gần đây, rất hiếm khi Ngân hàng Xăng dầu Petrolimex (PGBank) có thông tin về tình hình sức khỏe định kỳ sớm như vậy. Đây là thành viên đầu tiên trong hệ thống báo lãi quý 3/2013.

Tuy nhiên, sau một thời gian dài chật vật tăng vốn để đảm bảo mức vốn pháp định (3.000 tỷ đồng), khó khăn càng nổi bật hơn tại đây. Cụ thể, quý 3/2013, PGBank chỉ chớm lãi 11,5 tỷ đồng, nâng tổng lợi nhuận lũy kế 9 tháng được hơn 60 tỷ đồng.

Từng là thành viên có hiệu quả kinh doanh ở nhóm dẫn đầu hệ thống (xét theo các chỉ số cơ bản ROA và ROE) một số năm trước, nay PGBank ở tình thế chấp chới lợi nhuận. Dễ thấy một nguyên nhân chính là nợ xấu đã ở mức quá cao, lên tới 9,5% tổng dư nợ.

Tương tự, Ngân hàng Nam Việt (Navibank) cũng thoát lỗ trong gang tấc, theo báo cáo tài chính quý 3/2013 vừa công bố. Lợi nhuận sau thuế trong kỳ của ngân hàng này chỉ chớm hơn 2,6 tỷ đồng; lũy kế 9 tháng được 10,5 tỷ đồng. Dù sao Navibank cũng đã có lãi trở lại, sau khi báo lỗ hơn 11 tỷ đồng trong quý 2/2013.

Trước đó, trong thông tin giải trình (do đã niêm yết cổ phiếu tại Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội), Navibank nhấn mạnh đến nguyên nhân ảnh hưởng lớn tới lợi nhuận là việc cắt giảm lãi suất trong thời gian qua nhằm chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp, người dân vay vốn…

Còn theo báo cáo tài chính, nợ xấu ở mức cao cũng là một níu kéo chính. Đáng chú ý là tỷ lệ nợ xấu của Navibank tiếp tục tăng mạnh và lên mức cao, từ 6,11% cuối quý 2/2013 lên tới 8,77% trong quý 3/2013.

Với những thông tin bước đầu công bố, PGBank và Navibank là hai trường hợp khó khăn đầu tiên được định hình, thể hiện ở mức lợi nhuận mong manh và tỷ lệ nợ xấu ở mức cao. Trong khi đó, hẳn có những ngân hàng lỗ, thậm chí có thể lỗ lớn kéo dài thời gian qua nhưng vẫn chưa lộ diện.

Thực tế trên chỉ được nhận biết ở tình hình chung, khi dữ liệu cập nhật gần nhất của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, đến 30/8/2013, tình trạng quy mô vốn tự có của khối ngân hàng thương mại cổ phần vẫn bị lỗ ăn mòn dẫn tới thấp hơn cả quy mô vốn điều lệ (177.898 tỷ đồng so với 180.533 tỷ đồng).

Khó khăn không chỉ thể hiện ở những trường hợp cụ thể trên và ở tình hình chung đó, ngay cả một số ngân hàng lớn cũng đang đuối sức trước khả năng sinh lời.

Dù chưa công bố chính thức, nhưng theo gợi mở của Chủ tịch Hội đồng Quản trị Lê Hùng Dũng trên báo chí tuần qua, kế hoạch 3.200 tỷ đồng lợi nhuận năm nay của Ngân hàng Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) gần như chắc chắn sẽ không thể đạt; thậm chí mức độ hoàn thành khoảng 50% chỉ tiêu đó đang cần phấn đấu.

Cụ thể, ông Lê Hùng Dũng cho biết: “Lợi nhuận 9 tháng mới đạt xấp xỉ 38% chỉ tiêu đề ra cho năm 2013; cả năm phấn đấu đạt khoảng 1.600 tỷ đồng, tức 50% kế hoạch”.

Cùng với Eximbank, kết quả của một đầu tàu lợi nhuận trong khối cổ phần những năm 2008 - 2011 là Ngân hàng Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) hiện đang được chờ đợi. Với tình hình trong 6 tháng đầu năm, khi nợ xấu tăng cao, khả năng trở lại của Techcombank như thế nào trong quý 3 vừa qua vẫn là ẩn số.

Trong khi đó, dù giảm nhẹ so với cùng kỳ năm 2012 (3,7%), song Ngân hàng Quân đội (MB) vẫn đang bám trụ ở vị trí dẫn đầu lợi nhuận của khối ngân hàng thương mại cổ phần (nhóm Nhà nước không nắm tỷ lệ sở hữu chi phối), xét ở con số tuyệt đối.

Cụ thể, 9 tháng đầu năm 2013, lợi nhuận trước thuế của MB đạt hơn 2.600 tỷ đồng, hoàn thành 74% kế hoạch cả năm (3.523 tỷ đồng). Tỷ lệ nợ xấu tiếp tục tăng nhẹ, lên 2,55% so với mức 2,44% quý liền trước.

Một thành viên khác cũng đang thể hiện sự ổn định, đều đặn trong khả năng tạo lãi là Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín (Sacombank). Ước tính trong 9 tháng đầu năm 2013, Sacombank đạt khoảng 2.200 tỷ đồng.

Xét về tiến độ thực hiện kế hoạch, dù chưa công bố chính thức và cụ thể, nhưng dự kiến Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là thành viên có khả năng bám sát chỉ tiêu tốt nhất. Ước 9 tháng BIDV đạt khoảng 3.800 tỷ đồng lợi nhuận và hoàn thành 81% kế hoạch năm.

Dù chỉ tiêu và tỷ lệ hoàn thành không phản ánh trực tiếp hiệu quả hoạt động của ngân hàng, song việc bám sát được nó ít nhất cho thấy khả năng dự báo và tính ổn định trong hoạt động của mỗi thành viên.

Dự kiến trong tuần này và tuần tới, các ngân hàng thương mại sẽ lần lượt công bố chính thức báo cáo tài chính 9 tháng đầu năm 2013. Dù vậy, bên cạnh những thông tin bước đầu, những trường hợp thoát lỗ trong gang tấc, thì nhiều khả năng công chúng vẫn không thể nhận diện một cách đầy đủ và cụ thể những trường hợp thua lỗ.

Acr.vn - Theo VnEconomy

Mua nhà thu nhập thấp lãi suất 6% vẫn là cao?

Quá nhiều vướng mắc đang "ngáng đường" gói hỗ trợ 30 ngàn tỷ từng được xem là "cứu cánh" cho thị trường bất động sản, hỗ trợ trực tiếp cho người có thu nhập thấp mua được nhà.

Tiếp cận gói hỗ trợ 30 ngàn tỷ đang là "giấc mơ" của hàng vạn người có thu nhập thấp muốn được vay để mua nhà ở xã hội.

Ngân hàng nhà nước và Bộ Xây dựng thực tế đã có nhiều động thái tích cực như ban hành thông tư, hướng dẫn giải ngân gói hỗ trợ tín dụng. Thế nhưng tới nay, lượng người vay được tiền từ gói hỗ trợ này vẫn quá ít ỏi.

 

Hiện NHNN đã chấp thuận cho 6 doanh nghiệp BĐS vay vốn với số vốn vay dự kiến trên 800 tỷ đồng, song cũng mới chỉ có 02 doanh nghiệp được giải ngân khoảng 54 tỷ đồng. NHNN cũng đã cam kết cho 619 khách hàng vay từ gói hỗ trợ, trong đó đã giải ngân được cho 590 khách hàng.

 

Tại cuộc hội thảo mới đây về nhà ở cho người thu nhập thấp, TS Vũ Đình Ánh cho rằng thực tế đã phát sinh không ít vấn đề khiến cho việc giải ngân gói hỗ trợ trở nên khó khăn, đầy vướng mắc từ bên cho vay, người vay cũng như cơ quan quản lý nhà nước.

 

Trước hết, tiêu chuẩn thu nhập 9 triệu đồng/ tháng/ người mới được vay đã là không phù hợp với đại đa số người có thu nhập thấp, thuộc diện mới chỉ đủ ăn, khó lòng nói đến chuyện tích lũy tiền triệu hàng tháng.

 

"Gốc của nhà ở xã hội là dành cho những người không có khả năng tiếp cận với nhà ở bình thường. Nếu đã thu nhập thấp thì sẽ không có khả năng để mua nhà mà chỉ có khả năng thuê nhà. Nhà nước cần hỗ trợ để tạo ra một phân khúc nhà ở xã hội cho thuê với giá rẻ", TS Vũ Đình Ánh nhận định.

 

Theo ông Ánh, không nên gộp chung mà nên tách nhà ở xã hội thành hai phân khúc : nhà cho thuê giá rẻ dành cho người thu nhập quá thấp, không thể tích lũy đủ tiền mua nhà dù chỉ là những căn trị giá 300 triệu- 500 triệu đồng. Nhóm thứ 2 là phân khúc nhà ở thương mại được chuyển sang phục vụ người thu nhập thấp. Nhóm này nếu có cơ chế họ có thể vay mua nhà và trả dần cả gốc lẫn lãi.

 

Để nhóm đối tượng thu nhập thấp tiếp cận được gói hỗ trợ 30 ngàn tỷ đồng, vẫn theo TS Vũ Đình Ánh thì mức lãi suất 6% cho suốt quá trình vay vẫn chưa hợp lý. 'Lãi suất cho vay phải điều chỉnh theo năm mới thực sự công bằng cho người đi vay vì mức 6% năm 2013 là ưu đãi nhưng sang năm 2014, giả sử lạm phát giảm thì 6% lúc đó lại sẽ là cao, người đi vay phải chịu thiệt", ông Ánh nói.

Acr.vn - Theo Pháp Luật Việt Nam

Chủ đầu tư đầu tiên chấp nhận chịu phạt 20% giá trị hợp đồng nếu chậm tiến độ

Văn Phú Invest vừa cam kết sẽ chấp nhận chịu phạt 20% giá trị hợp đồng nếu công trình chậm tiến độ bàn giao nhà.

Dự án The Vanphu Victoria tại trung tâm quận Hà Đông đã hoàn thành xây thô xong 3 tòa nhà khối CT9 và đang đi vào hoàn thiện bên trong căn hộ, hiện dự án này còn khoảng 200 căn hộ được chủ đầu tư tung ra thị trường đợt bán cuối.

Theo thông tin chủ đầu tư, trong đợt bán này công ty cam kết chịu phạt 20% giá trị hợp đồng nếu công trình chậm tiến độ so với cam kết với khách hàng. Đây là lần đầu tiên thị trường BĐS ghi nhận hình thức thể hiện được ý chí quyết tâm của chủ dự án để đảm bảo tiến độ của dự án.

Các căn hộ dự án The Vanphu Victoria có diện tích dao động từ 55m2 đến 130m2, giá bán từ 14,5 -15 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và 2% phí bảo trì). Giá trị căn hộ dao động khoảng 900 triệu đồng đến 2,8 tỷ đồng.

Theo tính toán nếu công trình này chậm tiến độ, khách hàng có thể nhận được khoản phạt từ 220 triệu đồng đến 700 triệu đồng mỗi căn.

Dự án Văn Phú Victoria nằm thuộc khu đô thị Văn Phú (quận Hà Đông), cụm CT9 đang được xây dựng gồm 3 tòa tháp cao 39 tầng với diện tích đất 15.045 m2, diện tích sàn 209.877m2. Theo cam kết chủ đầu tư sẽ hoàn thành và bàn giao nhà cho khách hàng từ tháng 5/2014.

Khu đô thị Văn Phú hiện đã hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông thuận tiện, hạ tầng xã hội cơ bản được hoàn chỉnh. Các trường học từ mầm non tới trung học cũng đã được chủ đầu tư bàn giao vào đi vào hoạt động.

Acr.vn - Theo Tri Thức Trẻ

Chiêu bán BĐS lạ: Đổi nhà

Thời buổi BĐS khó khăn đã xuất hiện hình thức bán nhà kiểu mới đổi nhà lấy nhà.

Hình thức này đã xuất hiện tại TPHCM từ 3-4 năm trước, nhưng tại Hà Nội trong một vài năm trở lại đây khi BĐS khó khăn thì chiêu hoán đổi nhà đất mới manh nha xuất hiện.

Trên các diễn đàn hay các trang quảng cáo nhà đất không khó để tìm những mẫu tin rao vặt với nội dung đổi chung cư lấy nhà thổ cư, hay đổi đất nền lấy nhà chung cư....Đây được xem là một hình thức giao dịch BĐS mới khi thị trường địa ốc khó khăn, tính thanh khoản giảm.

Một khách hàng rao đổi biệt thự ngoại thành lấy chung cư nội thành với nội dung: "Tôi có một số căn biệt thự khu đô thị Ngôi nhà mới km 18 đại lộ Thăng Long, huyện Quốc Oai, diện tích 198m2, 204m2, 232m2, 320m2, 360m2,480m2. Hiện đang cần đổi lấy nhà chung cư, hoặc nhà đất ở các quận nội thành".

Một chủ nhà tại quận Tây Hồ cũng đang muốn đổi sang căn nhà khác. Theo chủ nhà này, căn hộ rộng 68m2 nằm trong ngõ Nghi Tàm, giấy tờ thuế đất lâu năm, đang cho thuê. Hiện tại, gia chủ đang công tác tại khu vực quận Đống Đa, Cầu Giấy nên đang có ý định đổi nhà sang khu này và có thể các thêm khoảng 200-300 triệu đồng. 

Một mẫu rao đổi nhà

Theo tìm hiểu, có rất nhiều nguyên nhân khiến gia chủ rao đổi nhà. Theo các chủ đất, do họ có nhu cầu bán thật và mua thật nên muốn hoán đổi để đỡ nhiều công rao bán và mua nhà mới. Bên cạnh đó, cũng có nhiều người do không hợp hướng nhà, không hợp tuổi làm nhà nên họ muốn đổi sang chung cư hoặc nhà xây sẵn. Tuy nhiên, cũng có nhiều trường hợp là nhà đầu tư muốn 'đổi khẩu vị".

Các chủ đất cũng cho hay, nếu tìm được khách muốn đổi, hai bên sẽ đưa ra mức giá căn hộ và mảnh đất của mình, sau đó, số chênh lệch sẽ cùng thỏa thuận, cần thiết sẽ cạc thêm tiền.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của chúng tôi, dù nhiều người đăng tin hoán đổi nhà nhưng rất ít giao dịch thành công. Có chủ đất tại Hà Đông sau cả năm trời mời mọc hoán đổi đất, cũng có vài người đến hỏi nhưng đa phần cung cầu không gặp nhau, nên mới đây chủ nhà đã rao bán mảnh đất trên. Theo chủ đất này: "Vì nhà cửa là tài sản có giá trị nên tâm lý của người mua nhà không thích lằng nhằng, vì vậy hoán đổi nhà đất không dễ".

Thêm vào đó, theo “dân” trong nghề môi giới, dịch vụ trao đổi nhà đất vẫn tồn tại những khó khăn chính, đặc biệt đối với trao đổi nhà ở trong nội thành. Lý do chủ yếu là giữa đôi bên chủ nhà thường không thống nhất được giá trị nhà dù đều có chứng từ thẩm định bất động sản hẳn hoi. Nói cách khác, sự nghi ngại tính khách quan trong thẩm định giá trị nhà đất đang là trở ngại cho dịch vụ trao đổi. Tuy nhiên những trao đổi bất động sản là nền nhà thuộc các dự án hoặc căn hộ chung cư thì tránh được phần nào những rối rắm đó.

Acr.vn - Theo Tri Thức Trẻ

Nhà trong khu phố cổ trên 70m2 phải làm sân, trồng cây

UBND TP. Hà Nội vừa ban hành Quy chế Quản lý quy hoạch-kiến trúc khu phố cổ Hà Nội theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050.

Theo đó, khu phố cổ sẽ có chức năng thương mại, dịch vụ, phố nghề, cửa hàng buôn bán truyền thống; tăng cường các không gian sinh hoạt cộng đồng, cây xanh, bổ sung các tiện nghi, dịch vụ tiện ích công cộng…

Các diện tích công cộng phục vụ cho hoạt động của cộng đồng dân cư sẽ được khai thác tối đa; tiếp tục di chuyển các xưởng sản xuất ảnh hưởng môi trường. Khu vực phố cổ Hà Nội sẽ không được phép xây dựng các công trình nhà ở mới, các trung tâm thương mại lớn. Các công trình xây dựng bị cấm có tầng hầm, trừ các phố Trần Quang Khải, Trần Nhật Duật với điều kiện không ảnh hưởng đến các công trình di tích khác.

Đối với quy định về mật độ xây dựng, tầng cao và khoảng lùi, UBND thành phố yêu cầu tổ chức, cá nhân khi xây dựng công trình tại khu phố cổ, mật độ xây dựng tối đa là 70%, chiều cao lớp nhà mặt phố từ 1 - 3 tầng, tương đương với cao từ 6 - 12 m. Riêng phố Phan Đình Phùng, nhà mặt tiền được xây tối đa 4 tầng (16 m), phía sau được xây tối đa 5 tầng (20 m). Các phố còn lại, nhà phía sau được xây từ 2 - 4 tầng, tối đa 16 m.

Theo Quy chế, công trình nhà ở xây mới ngoài quy định có kiến trúc hài hòa với tổng thể dãy phố, nếu diện tích ô đất trên 70m2 bắt buộc phải tổ chức sân trong có trồng cây. Việc xây dựng các công trình cũng phải tuân thủ quy định về những vật liệu, màu sắc và chất liệu phủ không được phép sử dụng: Việc sử dụng sơn phủ tường được yêu cầu hạn chế tối đa; Không được dùng kính tối màu (trừ những loại kính có độ sẫm màu dưới 10%), kính màu chói; Cửa sổ, cửa ra vào có khung nhôm (trừ trường hợp nhôm được tráng màu phù hợp với màu sắc mặt ngoài công trình hoặc vật liệu truyền thống); Cũng không được dùng loại kính phản chiếu ánh sáng.

Quy chế này cũng quy định việc bảo tồn tôn tạo Di tích với việc khôi phục và phát huy các giá trị của di sản phi vật thể, lối sống, sinh hoạt đặc trưng của người dân trong khu phố cổ, các lễ hội, loại hình văn hóa nghệ thuật truyền thống, hình thức kinh doanh thương mại và hoạt động du lịch, dịch vụ, truyền thống.

Khu vực phố cổ có diện tích 82 ha gồm 10 phường, 79 tuyến phố, 83 ô phố (Phía Bắc giáp phố Phan Đình Phùng, Hàng Đậu; Phía Đông giáp phố Trần Nhật Duật, Trần Quang Khải; Phía Tây giáp phố Phùng Hưng; Phía Nam giáp phố Hàng Thùng, Cầu Gỗ, Hàng Gai, Hàng Bông). Khu vực liền kề có diện tích trên 7ha, ranh giới từ khu phố cổ đến hết lớp ngoài của các tuyến phố đường bao quanh khu phố cổ. Khu vực hỗ trợ chức năng hạ tầng đô thị gồm 2 phường ngoài đê (Phúc Tân và Chương Dương, quận Hoàn Kiếm).

Acr.vn - Theo Trí Thức Trẻ

Bài toán đầu tư cho dự án bất động sản - Kỳ 1 Thứ hai, 29/04/2013, 06:19 AM

Hệ lụy từ các dự án bất động sản đang “trơ gan cùng tuế huyệt” là nỗi đau nhức nhối cho nền kinh tế BĐS Việt Nam hiện nay. Hàng loạt các giải pháp được đưa ra từ các cấp chính quyền đến các chuyên gia kinh tế và những nhà đầu tư BĐS trong thời gian qua với mong muốn giải quyết “cục nợ” hàng tồn kho có được khơi thông?

Mấu chốt thành công của một dự án là phải bán nhanh, thu hồi vốn và tái đầu tư. Ảnh: minh họa

Quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS Việt Nam trước đây không theo một quy luật cung cầu. Một thị trường được hình thành từ tư duy “tranh thủ” của đa số các nhà đầu tư trong những những giai đoạn BĐS “nóng sốt” đã để lại hậu quả nặng nề là căn bệnh “hàng tồn kho” đang chuyển sang “di căn” và còn phải mất rất nhiều năm nữa mới hy vọng giải quyết được.

Sau “cơn bão” thiếu vốn đầu tư và không bán được sản phẩm vừa “quét qua” các dự án BĐS, thì những gì còn lại làm mọi người giật mình với những con số thật đáng suy nghĩ. Chỉ riêng năm 2012, gần 700 doanh nghiệp BĐS ngừng hoạt động, đóng cửa hoặc phá sản. Hàng loạt các dự án xây dựng dở dang đang “đắp chiếu” đã nói lên bức tranh thị trường BĐS thật thảm hại, bi đát. Nguyên nhân chính là do thị trường phát triển thiếu bài bản, tự phát. Giai đoạn 2007 - 2008, BĐS “bùng nổ”, việc kiếm tiền từ BĐS quá dễ dàng dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư không có năng lực tài chính cũng tham gia vào thị trường theo kiểu “mượn đầu heo nấu cháo”. Đến khi kinh tế khó khăn, nguồn vốn vay ngân hàng bị “đứt mạch”, các chủ đầu tư vội “bỏ của chạy lấy người” để lại những dự án không có “hình hài” và trở thành gánh nặng xã hội. Có rất nhiều nguyên nhân, nhưng nguyên nhân chính vẫn làcác dự án được ra đời không đáp ứng được nhu cầu thật của người thụ hưởng.

Những doanh nghiệp còn lại hiện nay đủ tỉnh táo và thận trọng hơn trước khi “xuống tiền” xây dựng dự án. Trong chuỗi bài viết nhiều kỳ của chúng tôi sắp được khởi đăng. Chúng tôi mong muốn đóng góp thêm những thông tin đa chiều về sự hình thành và phát triển các dự án BĐS tại các nước phát triển. Hy vọng, qua câu chuyện chia sẻ của chúng tôi sẽ giúp cho các nhà đầu tư BĐS tại Việt Nam có thêm thông tin và cân nhắc hơn trước khi đầu tư nhằm tránh những sai lầm và thiệt hại không đáng có như đã từng xảy ra trong thời gian qua. 

Một dự án BĐS được cho là thành công có một yếu tố mang tính quyết định đó là  khâuphân tích thị trường trước khi sản phẩm được ra đời. Các doanh nghiệp BĐS trước đây không quan tâm nhiều đến yếu tố phân tích thị trường. Họ không cần biết sản phẩm họ làm ra để bán cho ai,để làm gì, trong bao lâu sẽ bán được? Và kết quả là rất nhiều các dự án được “trùm mềm” ra sao trong thời gian vừa qua như chúng ta đã biết. Sự thành công của các doanh nghiệp như: Vingroup, Lê Thành là những thí dụ sinh động trong bối cảnh thị trường BĐS đang rơi vào khủng hoảng. Họ biết thế mạnh của mình chỗ nào, đối tượng khách hàng là ai. Chính thái độ làm việc có trách nhiệm và phân tích thị trường nghiêm túc, khoa học. Họ đã cho ra đời những dòng sản phẩm phù hợp với thị trường, tiêu thụ nhanh và không bị “say sóng” như những nhà đầu tư khác cùng đi trên con thuyền đầu tư BĐS trong giai đoạn “bùng nổ” trước đây. 

Mấu chốt thành công của một dự án là phải bán nhanh, thu hồi vốn và tái đầu tư. Ngoài các yếu tố như: Lập bảng dự toán chi phí, giấy phép, vốn, thiết kế xây dựng, marketing, phân phối,...Trong tất cả những yếu tố nêu trên không nằm ngoài mục đích cuối cùng vẫn là lợi nhuận cuối cùng được bao nhiêu. Trong giới đầu tư có một thuật ngữ khi xây dựng chiến lược đầu tư mà dân trong nghề không ai không biết đó là chiến lược chìa khóa thông minh. SMART PLAN KEY. Họ dựa vào chữ SMART có năm từ viết tắt căn bản trong xây dựng chiến lược kinh doanh và đầu tư đó là :

S - pecific - Cụ thể

M - easurable - Đo lường được     

A - ttainable - Khả thi

R - ealistic - Thực tế

T -  time bound - Hạn thời gian

Một bảng phân tích thị trường hoàn chỉnh, chính xác, khoa học sẽ quyết định lên 50% thành công trước khi dự án được cho ra đời. Các nhà đầu tư dự án nước ngoài dựa vào thông số phân tích thị trường trước mới đưa ra ý tưởng xây dựng dự án . Còn các nhà đầu tư Việt Nam thì ngược lại. Thông số thị trường dựa vào các yếu tố căn bản như: 

1/ Thu nhập bình quân đầu người
2/ Các quy định về pháp lý
3/ Đối tượng khách hàng
4/ Kết nối hạ tầng
5/ Nhóm lợi ích công cộng cho dự án
6/ Thẩm mỹ và tiện ích của dự án
7/ Chi phí thiết kế, xây dựng
8/ Phí quản lý và phát sinh
9/ Chi phi marketing
10/ Chiết khấu, phân phối...  

Một sản phẩm phù hợp là sản phẩm mà có thể đáp ứng được trên 60% người có thu nhập trung bình có thể mua được sản phẩm đó. Nếu so sánh tổng thu nhập trung bình của Việt Nam hiện nay cao gấp 25 lần mới sở hữu được căn nhà so với thu nhập của các nước khác như: Châu Âu 7 lần, Thái Lan 6,3 lần và Singapore 5,2 lần thì thật sự là bài toán khó cho những nhà đầu tư kinh doanh BĐS tại Việt Nam.

Kỳ 2 : Phân tích chìa khóa SMART trong đầu tư BĐS

Bài toán đầu tư cho dự án bất động sản - Kỳ 1 Thứ hai, 29/04/2013, 06:19 AM

Hệ lụy từ các dự án bất động sản đang “trơ gan cùng tuế huyệt” là nỗi đau nhức nhối cho nền kinh tế BĐS Việt Nam hiện nay. Hàng loạt các giải pháp được đưa ra từ các cấp chính quyền đến các chuyên gia kinh tế và những nhà đầu tư BĐS trong thời gian qua với mong muốn giải quyết “cục nợ” hàng tồn kho có được khơi thông?

Mấu chốt thành công của một dự án là phải bán nhanh, thu hồi vốn và tái đầu tư. Ảnh: minh họa

Quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS Việt Nam trước đây không theo một quy luật cung cầu. Một thị trường được hình thành từ tư duy “tranh thủ” của đa số các nhà đầu tư trong những những giai đoạn BĐS “nóng sốt” đã để lại hậu quả nặng nề là căn bệnh “hàng tồn kho” đang chuyển sang “di căn” và còn phải mất rất nhiều năm nữa mới hy vọng giải quyết được.

Sau “cơn bão” thiếu vốn đầu tư và không bán được sản phẩm vừa “quét qua” các dự án BĐS, thì những gì còn lại làm mọi người giật mình với những con số thật đáng suy nghĩ. Chỉ riêng năm 2012, gần 700 doanh nghiệp BĐS ngừng hoạt động, đóng cửa hoặc phá sản. Hàng loạt các dự án xây dựng dở dang đang “đắp chiếu” đã nói lên bức tranh thị trường BĐS thật thảm hại, bi đát. Nguyên nhân chính là do thị trường phát triển thiếu bài bản, tự phát. Giai đoạn 2007 - 2008, BĐS “bùng nổ”, việc kiếm tiền từ BĐS quá dễ dàng dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư không có năng lực tài chính cũng tham gia vào thị trường theo kiểu “mượn đầu heo nấu cháo”. Đến khi kinh tế khó khăn, nguồn vốn vay ngân hàng bị “đứt mạch”, các chủ đầu tư vội “bỏ của chạy lấy người” để lại những dự án không có “hình hài” và trở thành gánh nặng xã hội. Có rất nhiều nguyên nhân, nhưng nguyên nhân chính vẫn làcác dự án được ra đời không đáp ứng được nhu cầu thật của người thụ hưởng.

Những doanh nghiệp còn lại hiện nay đủ tỉnh táo và thận trọng hơn trước khi “xuống tiền” xây dựng dự án. Trong chuỗi bài viết nhiều kỳ của chúng tôi sắp được khởi đăng. Chúng tôi mong muốn đóng góp thêm những thông tin đa chiều về sự hình thành và phát triển các dự án BĐS tại các nước phát triển. Hy vọng, qua câu chuyện chia sẻ của chúng tôi sẽ giúp cho các nhà đầu tư BĐS tại Việt Nam có thêm thông tin và cân nhắc hơn trước khi đầu tư nhằm tránh những sai lầm và thiệt hại không đáng có như đã từng xảy ra trong thời gian qua. 

Một dự án BĐS được cho là thành công có một yếu tố mang tính quyết định đó là  khâuphân tích thị trường trước khi sản phẩm được ra đời. Các doanh nghiệp BĐS trước đây không quan tâm nhiều đến yếu tố phân tích thị trường. Họ không cần biết sản phẩm họ làm ra để bán cho ai,để làm gì, trong bao lâu sẽ bán được? Và kết quả là rất nhiều các dự án được “trùm mềm” ra sao trong thời gian vừa qua như chúng ta đã biết. Sự thành công của các doanh nghiệp như: Vingroup, Lê Thành là những thí dụ sinh động trong bối cảnh thị trường BĐS đang rơi vào khủng hoảng. Họ biết thế mạnh của mình chỗ nào, đối tượng khách hàng là ai. Chính thái độ làm việc có trách nhiệm và phân tích thị trường nghiêm túc, khoa học. Họ đã cho ra đời những dòng sản phẩm phù hợp với thị trường, tiêu thụ nhanh và không bị “say sóng” như những nhà đầu tư khác cùng đi trên con thuyền đầu tư BĐS trong giai đoạn “bùng nổ” trước đây. 

Mấu chốt thành công của một dự án là phải bán nhanh, thu hồi vốn và tái đầu tư. Ngoài các yếu tố như: Lập bảng dự toán chi phí, giấy phép, vốn, thiết kế xây dựng, marketing, phân phối,...Trong tất cả những yếu tố nêu trên không nằm ngoài mục đích cuối cùng vẫn là lợi nhuận cuối cùng được bao nhiêu. Trong giới đầu tư có một thuật ngữ khi xây dựng chiến lược đầu tư mà dân trong nghề không ai không biết đó là chiến lược chìa khóa thông minh. SMART PLAN KEY. Họ dựa vào chữ SMART có năm từ viết tắt căn bản trong xây dựng chiến lược kinh doanh và đầu tư đó là :

S - pecific - Cụ thể

M - easurable - Đo lường được     

A - ttainable - Khả thi

R - ealistic - Thực tế

T -  time bound - Hạn thời gian

Một bảng phân tích thị trường hoàn chỉnh, chính xác, khoa học sẽ quyết định lên 50% thành công trước khi dự án được cho ra đời. Các nhà đầu tư dự án nước ngoài dựa vào thông số phân tích thị trường trước mới đưa ra ý tưởng xây dựng dự án . Còn các nhà đầu tư Việt Nam thì ngược lại. Thông số thị trường dựa vào các yếu tố căn bản như: 

1/ Thu nhập bình quân đầu người
2/ Các quy định về pháp lý
3/ Đối tượng khách hàng
4/ Kết nối hạ tầng
5/ Nhóm lợi ích công cộng cho dự án
6/ Thẩm mỹ và tiện ích của dự án
7/ Chi phí thiết kế, xây dựng
8/ Phí quản lý và phát sinh
9/ Chi phi marketing
10/ Chiết khấu, phân phối...  

Một sản phẩm phù hợp là sản phẩm mà có thể đáp ứng được trên 60% người có thu nhập trung bình có thể mua được sản phẩm đó. Nếu so sánh tổng thu nhập trung bình của Việt Nam hiện nay cao gấp 25 lần mới sở hữu được căn nhà so với thu nhập của các nước khác như: Châu Âu 7 lần, Thái Lan 6,3 lần và Singapore 5,2 lần thì thật sự là bài toán khó cho những nhà đầu tư kinh doanh BĐS tại Việt Nam.

Kỳ 2 : Phân tích chìa khóa SMART trong đầu tư BĐS

Sóng Nhật trên thị trường bất động sản

Sở thích ăn chắc mặc bền của các nhà đầu tư Nhật Bản vẫn thể hiện ở cách thức chọn đối tác và triển khai dự án bất động sản.

Mới đây, Quỹ đầu tư EXS Capital từ Nhật Bản đã rót 37 triệu USD vào công ty bất động sản Sơn Kim Land. Liệu điều này có mở màn cho một làn sóng đầu tư của Nhật Bản vào thị trường bất động sản của Việt Nam?

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương – Giám đốc Đầu tư của Savills Việt Nam đã có quá trình làm việc với nhiều nhà đầu tư Nhật Bản muốn tham gia vào thị trường Việt Nam. Vậy nên, trả lời câu hỏi nhà đầu tư Nhật Bản muốn gì, ông cho biết, Savills Việt Nam đã nhận được những yêu cầu tư vấn đầu tư đối với dự án bất động sản ở nhiều phân khúc khác nhau. TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội vẫn là hai địa điểm được nhà đầu tư Nhật Bản nhắm đến nhiều nhất.

Nhà đầu tư Nhật chấp nhận đi vòng

Các thương vụ bất động sản thương mại thường được phân tích dựa trên tỷ suất sinh lời. Tỷ suất này được tính bằng thu nhập ròng hàng năm mà tài sản mang lại trên giá giao dịch. Với cùng một khoản đầu tư, tài sản mang lại thu nhập ròng cao hơn sẽ có tỷ suất sinh lời cao hơn. Hiện tại, tỷ suất sinh lời trung bình của các bất động sản thương mại đã giao dịch hoặc đang hiện hữu trên thị trường Việt Nam cao hơn so với các bất động sản thương mại tại các thị trường lân cận. Bên cạnh đó, với những dấu hiệu “chạm đáy” đã được quan sát và nhận định trong thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam hứa hẹn những cơ hội đầu tư vượt trội so với các thị trường trong khu vực, vị đại diện Savills Việt Nam phân tích. TP.Hồ Chí Minh với vị thế là trung tâm thương mại và kinh tế lớn nhất Việt Nam luôn được xem là năng động hơn các thành phố khác trong cả nước, và vì thế cũng được kỳ vọng sẽ là điểm sáng khi thị trường phục hồi.

Sở thích ăn chắc mặc bền của các nhà đầu tư Nhật Bản vẫn thể hiện ở cách thức chọn đối tác và triển khai dự án bất động sản. Ông Khương cho biết, cao ốc văn phòng và căn hộ dịch vụ, đang được nhà đầu tư Nhật Bản tập trung tìm kiếm vì đem lại dòng tiền ổn định lâu dài. Ngoài ra, một số nhà bán lẻ lớn của Nhật Bản cũng có dự tính đầu tư vào Việt Nam. Vì thế, trung tâm thương mại, khách sạn, khu dân cư hay khu công nghiệp cũng được những nhà đầu tư có chuyên môn của Nhật Bản nhắm tới. Rất nhiều nhà đầu tư Nhật Bản là nhà phát triển dự án vẫn đang tích cực tìm kiếm những khu đất ở vị trí đắc địa, đặc biệt là trong trung tâm thành phố để phát triển dự án theo tiêu chuẩn của mình. Tuy nhiên, không dễ tìm được các khu đất này, cộng với những rủi ro ngắn hạn về mặt thị trường khiến các nhà đầu tư phải tìm cách gia nhập thị trường bằng cách nhận chuyển nhượng những tòa nhà đang hoạt động tốt. Điều này tạo tiền đề cho việc phát triển danh mục dự án của họ trong giai đoạn tiếp sau.

Nhưng yêu cầu rất cao

Chỉ các dự án có vị trí đắc địa, hồ sơ giấy tờ pháp lý minh bạch, không vướng những vấn đề về đền bù giải tỏa, cấu trúc sở hữu rõ ràng và giá cả hợp lý mới được nhà đầu tư Nhật Bản hướng tới.

Thêm nữa, nhà đầu tư Nhật Bản rất chú trọng vào chất lượng dự án nên thường mong muốn được nắm quyền quyết định trong quá trình phát triển. Mặt khác, họ cũng đánh giá rất cao những kinh nghiệm, sự hiểu biết về kiến thức địa phương đồng thời cũng cần sự hỗ trợ của đối tác Việt Nam trong quá trình làm việc với nhà chức trách địa phương. Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư còn khá mới mẻ với cách thức phát triển dự án tại Việt Nam nên mong muốn được hợp tác với những nhà phát triển dự án giàu kinh nghiệm đã từng thực hiện nhiều dự án tốt để học hỏi kinh nghiệm, ông Sử Ngọc Khương lưu ý.

Nhà đầu tư Nhật Bản thường rất thận trọng và dành rất nhiều thời gian để nghiên cứu mỗi thị trường cũng như từng dự án họ nhắm đến. Những thương vụ thành công gần đây cho thấy nhà đầu tư Nhật Bản đã tự tin để đầu tư và sẽ tiếp tục đầu tư vào thị trường Việt Nam nếu tìm được những cơ hội phù hợp với tiêu chí đầu tư của họ. Không chỉ là cơ sở cho những thương vụ tiếp theo để mở rộng danh mục đầu tư của họ, chúng tôi tin rằng những thương vụ này ít nhiều còn tạo tâm lý tự tin cho những nhà đầu tư Nhật Bản khác đang quan tâm đến thị trường Việt Nam nhưng còn dè dặt đứng ngoài, ông Khương khẳng định.

Điều quan trọng tiếp theo câu chuyện dòng vốn Nhật đổ vào thị trường chính là việc tạo nên cú hích cho các nhà đầu tư khác. Tuy nhiên, mỗi nhà đầu tư đến từ các quốc gia khác nhau sẽ có những tiêu chí đầu tư và kỳ vọng khác nhau phụ thuộc vào mức độ chấp nhận rủi ro của mình. Mức độ chấp nhận rủi ro này lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tình hình kinh tế, chính trị của mỗi quốc gia cũng như văn hóa của mỗi dân tộc. Vì vậy, nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc, hay nhà đầu tư từ các quốc gia khác sẽ có những yếu tố khác nhau tác động đến quyết định đầu tư của mình. Về phía thị trường bất động sản Việt, lúc này khấp khởi hy vọng được đón nhận làn sóng đầu tư nước ngoài, cũng nên nhớ lại câu chuyện của năm 2010, khi hàng loạt các chủ đầu tư ngoại đã khôn khéo “nội địa hóa vốn đầu tư cho các dự án của mình”. Và mọi chuyện chỉ vỡ ra khi thị trường lao dốc.

Theo Tổng cục Thống kê Việt Nam (GSO), trong 7 tháng đầu năm 2013, các nhà đầu tư Nhật Bản đã đóng góp gần 4,1 tỉ USD vào tổng nguồn vốn đầu tư trực tiếp vừa đăng ký và bổ sung vào Việt Nam.