Sóng Nhật trên thị trường bất động sản

Sở thích ăn chắc mặc bền của các nhà đầu tư Nhật Bản vẫn thể hiện ở cách thức chọn đối tác và triển khai dự án bất động sản.

Mới đây, Quỹ đầu tư EXS Capital từ Nhật Bản đã rót 37 triệu USD vào công ty bất động sản Sơn Kim Land. Liệu điều này có mở màn cho một làn sóng đầu tư của Nhật Bản vào thị trường bất động sản của Việt Nam?

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương – Giám đốc Đầu tư của Savills Việt Nam đã có quá trình làm việc với nhiều nhà đầu tư Nhật Bản muốn tham gia vào thị trường Việt Nam. Vậy nên, trả lời câu hỏi nhà đầu tư Nhật Bản muốn gì, ông cho biết, Savills Việt Nam đã nhận được những yêu cầu tư vấn đầu tư đối với dự án bất động sản ở nhiều phân khúc khác nhau. TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội vẫn là hai địa điểm được nhà đầu tư Nhật Bản nhắm đến nhiều nhất.

Nhà đầu tư Nhật chấp nhận đi vòng

Các thương vụ bất động sản thương mại thường được phân tích dựa trên tỷ suất sinh lời. Tỷ suất này được tính bằng thu nhập ròng hàng năm mà tài sản mang lại trên giá giao dịch. Với cùng một khoản đầu tư, tài sản mang lại thu nhập ròng cao hơn sẽ có tỷ suất sinh lời cao hơn. Hiện tại, tỷ suất sinh lời trung bình của các bất động sản thương mại đã giao dịch hoặc đang hiện hữu trên thị trường Việt Nam cao hơn so với các bất động sản thương mại tại các thị trường lân cận. Bên cạnh đó, với những dấu hiệu “chạm đáy” đã được quan sát và nhận định trong thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam hứa hẹn những cơ hội đầu tư vượt trội so với các thị trường trong khu vực, vị đại diện Savills Việt Nam phân tích. TP.Hồ Chí Minh với vị thế là trung tâm thương mại và kinh tế lớn nhất Việt Nam luôn được xem là năng động hơn các thành phố khác trong cả nước, và vì thế cũng được kỳ vọng sẽ là điểm sáng khi thị trường phục hồi.

Sở thích ăn chắc mặc bền của các nhà đầu tư Nhật Bản vẫn thể hiện ở cách thức chọn đối tác và triển khai dự án bất động sản. Ông Khương cho biết, cao ốc văn phòng và căn hộ dịch vụ, đang được nhà đầu tư Nhật Bản tập trung tìm kiếm vì đem lại dòng tiền ổn định lâu dài. Ngoài ra, một số nhà bán lẻ lớn của Nhật Bản cũng có dự tính đầu tư vào Việt Nam. Vì thế, trung tâm thương mại, khách sạn, khu dân cư hay khu công nghiệp cũng được những nhà đầu tư có chuyên môn của Nhật Bản nhắm tới. Rất nhiều nhà đầu tư Nhật Bản là nhà phát triển dự án vẫn đang tích cực tìm kiếm những khu đất ở vị trí đắc địa, đặc biệt là trong trung tâm thành phố để phát triển dự án theo tiêu chuẩn của mình. Tuy nhiên, không dễ tìm được các khu đất này, cộng với những rủi ro ngắn hạn về mặt thị trường khiến các nhà đầu tư phải tìm cách gia nhập thị trường bằng cách nhận chuyển nhượng những tòa nhà đang hoạt động tốt. Điều này tạo tiền đề cho việc phát triển danh mục dự án của họ trong giai đoạn tiếp sau.

Nhưng yêu cầu rất cao

Chỉ các dự án có vị trí đắc địa, hồ sơ giấy tờ pháp lý minh bạch, không vướng những vấn đề về đền bù giải tỏa, cấu trúc sở hữu rõ ràng và giá cả hợp lý mới được nhà đầu tư Nhật Bản hướng tới.

Thêm nữa, nhà đầu tư Nhật Bản rất chú trọng vào chất lượng dự án nên thường mong muốn được nắm quyền quyết định trong quá trình phát triển. Mặt khác, họ cũng đánh giá rất cao những kinh nghiệm, sự hiểu biết về kiến thức địa phương đồng thời cũng cần sự hỗ trợ của đối tác Việt Nam trong quá trình làm việc với nhà chức trách địa phương. Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư còn khá mới mẻ với cách thức phát triển dự án tại Việt Nam nên mong muốn được hợp tác với những nhà phát triển dự án giàu kinh nghiệm đã từng thực hiện nhiều dự án tốt để học hỏi kinh nghiệm, ông Sử Ngọc Khương lưu ý.

Nhà đầu tư Nhật Bản thường rất thận trọng và dành rất nhiều thời gian để nghiên cứu mỗi thị trường cũng như từng dự án họ nhắm đến. Những thương vụ thành công gần đây cho thấy nhà đầu tư Nhật Bản đã tự tin để đầu tư và sẽ tiếp tục đầu tư vào thị trường Việt Nam nếu tìm được những cơ hội phù hợp với tiêu chí đầu tư của họ. Không chỉ là cơ sở cho những thương vụ tiếp theo để mở rộng danh mục đầu tư của họ, chúng tôi tin rằng những thương vụ này ít nhiều còn tạo tâm lý tự tin cho những nhà đầu tư Nhật Bản khác đang quan tâm đến thị trường Việt Nam nhưng còn dè dặt đứng ngoài, ông Khương khẳng định.

Điều quan trọng tiếp theo câu chuyện dòng vốn Nhật đổ vào thị trường chính là việc tạo nên cú hích cho các nhà đầu tư khác. Tuy nhiên, mỗi nhà đầu tư đến từ các quốc gia khác nhau sẽ có những tiêu chí đầu tư và kỳ vọng khác nhau phụ thuộc vào mức độ chấp nhận rủi ro của mình. Mức độ chấp nhận rủi ro này lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tình hình kinh tế, chính trị của mỗi quốc gia cũng như văn hóa của mỗi dân tộc. Vì vậy, nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc, hay nhà đầu tư từ các quốc gia khác sẽ có những yếu tố khác nhau tác động đến quyết định đầu tư của mình. Về phía thị trường bất động sản Việt, lúc này khấp khởi hy vọng được đón nhận làn sóng đầu tư nước ngoài, cũng nên nhớ lại câu chuyện của năm 2010, khi hàng loạt các chủ đầu tư ngoại đã khôn khéo “nội địa hóa vốn đầu tư cho các dự án của mình”. Và mọi chuyện chỉ vỡ ra khi thị trường lao dốc.

Theo Tổng cục Thống kê Việt Nam (GSO), trong 7 tháng đầu năm 2013, các nhà đầu tư Nhật Bản đã đóng góp gần 4,1 tỉ USD vào tổng nguồn vốn đầu tư trực tiếp vừa đăng ký và bổ sung vào Việt Nam.